규제 완화시 주택 매매 거래량 증가·규제 강화시 거래량 하락
전문가 “LTV 계층별 차등 적용해야…DSR은 취약계층 타격”
역대 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 강화 조처가 서울·수도권 가운데서도 특히 강남 3구 재건축 아파트 가격 상승을 진정시키는 데 효과가 있었던 것으로 나타났다.
앞으로 도입될 총부채원리금상환비율(DSR)은 주택거래 감소와 세수 감소를 가져오고 취약계층의 대출 상환 압력을 키우는 만큼 적정 수준에서 시행돼야 할 것으로 지적됐다.
◆LTV·DTI 강화 시 강남 3구 재건축 가장 타격
13일 부동산114 조사에 따르면 2002년 이후 역대 정부는 LTV를 7번, DTI는 6번 강화하고 3번은 LTV·DTI 기준을 각각 완화했다.
대출 규제 발표 전후 3개월간 가격 동향 분석 결과, LTV·DTI를 강화하면 대체로 주택가격은 상승률이 둔화하는 경우가 많았다.
특히 다른 지역보다 강남 3구 재건축 매매가격의 급등세를 진정시키는 효과가 컸다. 고가의 재건축 아파트에는 실입주자보다 가격 차익을 노린 투자수요가 많이 유입되는 만큼 대출에도 민감한 반응을 보인 것이다.
실제 2002년 9월 LTV를 60%로 제한하는 규제가 처음 도입된 이후 3개월간 서울 아파트값은 1.2%, 수도권 아파트값은 1.8% 올랐고 강남 3구 재건축 단지는 0.1% 하락했다.
이 대책이 나오기 직전 3개월간 서울이 9.8%, 수도권이 8.4%, 강남 3구 재건축 단지가 14.9% 오른 것을 고려하면 전반적 상승세 둔화 속에서도 강남 3구 재건축이 특히 타격을 받은 것을 알 수 있다.
2003년 10월 투기지역 내 만기 10년 이하 대출 LTV를 50%에서 40%로 강화했을 때도 규제 이전 석달 동안 14% 올랐던 강남 3구 재건축 단지 아파트값이 규제 이후에는 석달 간 4.6% 하락으로 이어졌다. 서울 아파트 전체적으로 규제 이전 9.2% 올랐다가 규제 이후에는 1.8% 하락 전환했지만 상대적으로 강남 3구의 등락 폭이 훨씬 큰 것이다.
2005년 8월 DTI 규제를 처음 도입하고, 2006년 3월 투기지역 내 6억 원 이상 주택담보 대출의 DTI를 40%로 강화했을 때도 강남 3구 재건축 아파트값은 규제 이후 석달 간 하락 전환하거나 오름폭이 둔화했다. 규제 전 3개월간 각각 9.2%, 16.3% 올랐던 것이 규제 이후 각각 1.1% 하락, 5.2% 상승으로 오름세가 꺾인 것이다.
LTV·DTI 강화는 주택 매매 거래량에도 영향을 미쳤다.
주택산업연구원 분석 결과 DTI 규제를 한시적으로 폐지하고 은행권 자율 시행으로 완화했던 2010년 8월 이후 전국의 월평균 거래량은 7만 8000건을 기록했다. 그러나 2011년 3월 DTI 규제가 부활한 이후에는 7만 2000건으로 7.7% 감소했다.
이후 2014년 7월 침체한 주택경기를 살리기 위해 LTV를 70%로, DTI를 서울 포함 60%로 완화한 이후에는 월평균 거래량이 9만 7000건으로 다시 늘었다.
주택 매매가격도 2011년 9월 규제 완화 이후 월평균 0.41% 올랐으나 2011년 3월 DTI가 다시 부활하자 월평균 0.09% 오르는 데 그쳤다. 반면 2014년 8월 LTV·DTI를 현 수준으로 완화한 이후에는 월평균 0.26%로 오름폭이 확대됐다.
물론 LTV·DTI 규제 강화가 반드시 가격 하락으로 이어졌던 것은 아니다.
2003년 6월에는 LTV를 투기지역에 한해 3년 이하 대출의 LTV를 60%에서 50%로 강화했지만, 강남 3구 재건축 가격은 규제 이후 3개월간 13.6% 오르며 규제 전(9.5%)보다 되레 오름폭이 커지기도 했다.
◆전문가 “LTV 계층별 차등 적용해야…DSR은 취약계층 타격 우려”
부동산 전문가들은 앞으로 문재인 정부가 추진하는 총부채원리금상환비율(DSR)이 도입될 경우 주택시장에 더 큰 파장을 미칠 것으로 보고 있다. 정부는 현재 LTV·DTI 강화는 물론 당초 2019년부터 본격 시행하기로 한 DSR을 조기 도입하는 방안도 검토 중이다.
DSR이 도입되면 대출 총량이 제한돼 소득 대비 대출이 많은 경우 담보대출 이외 기타 대출의 이자와 원금까지 모두 상환해야 한다.
이는 곧 주택 구매심리를 위축시켜 거래 감소와 집값 하락을 가져오고 세수감소, 대출 부실화로 이어진다.
주택산업연구원은 최근 선보인 ‘주택금융규제 적정화 방안’ 보고서에서 DSR 도입으로 생활비, 교육비, 임차보증금 등을 내기 위해 대출을 받는 취약계층이 가장 큰 타격을 받을 것으로 예상했다.
