기존 주택 매입시 2년 거주 요건 ‘추가’
정부의 초고강도 8·2부동산대책으로 매도자와 매수자가 본격적인 ‘눈치싸움’양상을 보이고 있다. 달라진 부동산 시장에 대한 내집마련 전략을 알아본다.
전문가들은 앞으로 달라지는 규제와 제도가 많으므로 주택 보유 유형별로 투자 전략을 달리해야 한다고 조언했다.
◆무주택자, 청약시장 ‘가점’ 따져보고 계획짜야
청약통장을 가진 무주택자는 이번 대책에 청약제도 개편 내용이 포함됨에 따라 혜택을 볼 것이라는 전망이 많다.
이번 대책이 다주택자의 청약시장 진입을 사실상 배제하고 장기 무주택자가 유리해지게 하는 데 초점을 맞췄기 때문이다.
내달부터 서울 전역과 경기도 과천, 세종 등 투기과열지구와 청약조정대상지역에서 청약 1순위 자격을 얻으려면 청약통장 가입 기간이 2년 이상 돼야 한다.
또 투기과열지구에서는 민간이 짓는 민영주택의 전용 85㎡ 이하 분양 물량은 100% 가점제로 분양하도록 했고 85㎡ 초과 물량은 가점제 적용 비율을 50%로 높였기 때문에 앞으로는 가점이 높은 사람의 당첨확률이 높아진다.
가점제는 무주택 기간, 부양가족 수 등으로 점수를 매긴다.
부동산114 함영진 리서치센터장은 “청약시장의 문호가 넓어졌다”면서도 “한가지 문제가 되는 건 무주택자라고 무조건 유리해진 게 아니라 ‘어느 정도 자금력을 갖춘’ 무주택자가 유리해졌다는 것”이라고 말했다.
하지만 미혼이거나, 신혼부부이지만 자녀가 없는 경우에는 가점에서 밀려 주요 지역의 청약시장에서 당첨확률이 더 줄어들게 됐다.
◆주택 신규 매입 시 “대출·양도세 유의” … ‘매수 타이밍’ 조절
무주택자가 청약시장 대신 기존 아파트를 사려고 하는 경우 대출과 양도세를 잘 따져보고 유의해야 한다고 전문가들은 조언했다.
앞으로 조정대상지역에서는 1가구 1주택자여도 양도세 비과세를 위해서는 2년 이상 실제로 거주해야 한다.
기존에는 2년 이상 보유하고 양도가액이 9억 원 이하면 양도세가 비과세됐지만 앞으로는 조정대상지역에서는 기존 요건뿐 아니라 ‘2년 이상 거주’ 요건까지 충족해야 세금을 안 내게 된다.
또 서울 전역이 포함된 투기과열지구에서는 담보인정비율(LTV)이 40%까지 낮아져서 적어도 집값의 60~70%에 해당하는 자금력이 있는 사람들이 주택 구입을 고민해야 한다.
이런 맥락에서 기존 주택 구입을 고려하는 무주택자들은 매입 시점을 늦추는 게 좋다.
박원갑 KB국민은행 MW스타자문단 수석전문위원은 “절세 차원에서 급매물이 나올 테니 그런 매물을 노리면 된다”고 말했다.
◆기존 주택 보유자, ‘양도세 폭탄’에 주택수 늘릴 이유 없어
‘8·2 대책’이 다주택자를 겨냥해 내년 4월 1일부터 지역에 따라서는 지금의 2배가 넘는 양도세를 내야 하므로 전문가들은 지금 시점에 보유 주택 수를 늘릴 필요가 없다고 입을 모았다.
이번 대책으로 인해 서울과 과천, 세종시 등 투기과열지구에서 집을 살 때 대출받기가 한층 어려워져 기존 주택 보유자들의 추가 아파트 매입에 ‘대출’이 첫 번째 걸림돌로 작용할 가능성이 커졌다.
투기과열지구와 투기지역으로 지정된 지역의 LTV·DTI가 각각 60%와 50%에서 40%로 하향 조정됐고, 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 경우 추가로 주택담보대출을 받으려면 LTV·DTI 비율을 30%만 적용해주기 때문이다. 투기지역에서는 주택담보대출을 가구당 1건으로 제한해 아예 추가 대출이 안 된다.
또한 기존 주택 보유자들은 2가구 이상 다주택자 양도세 중과가 시행되므로 추가 주택 매입 시 ‘양도세 부담’을 인지해야 한다고 전문가들이 조언했다.
◆1주택자, ‘새 집 갈아타기’ 땐 “2년 거주요건 유의해야”
일시적으로 ‘1가구 2주택’이 됐다가 기존 주택을 팔고 신규 매입 주택으로 ‘갈아타기’를 하는 경우는 결과적으로 1주택을 유지하게 되므로 양도세 중과 부담은 없다.
다만 이 경우는 조정대상지역에서 주택을 매입할 경우 양도세 비과세를 위해 ‘2년 거주’ 요건이 추가되는 점에 유의해야 한다. 2년간 실제 거주할 요건이 안 된다면, 조정대상지역 내 주택 구입은 피하는 게 좋다.
투기과열지구와 투기지역에서 LTV·DTI가 동반 하향 조정되는 등 대출이 까다로워진 만큼 자금계획도 철저히 세워야 한다.
또 일시적인 1가구 2주택자의 경우 양도세 비과세를 위해서는 3년 안에 기존 주택을 팔아야 하는데, 주택시장이 냉각기로 접어들면 매매가 쉽지 않을 수 있는 점도 염두에 둬야 한다는 지적이다.
