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정부 대출규제 강화속 ‘꼼수 대출’ 여전
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정부 대출규제 강화속 ‘꼼수 대출’ 여전
  • 김윤미기자
  • 승인 2018.08.23 14:19
  • 댓글 0
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강남권 입대사업자 대출 판매 유행…집값 70~80%까지 대출 가능
소득대비 대출비율 등 따져 대출 제한·용도 심사 강화 등 조치 마련

 정부가 지난해 8·2대책 이후 대출을 대폭 강화했지만 규제에서 벗어난 다양한 대출금이 주택시장의 매입자금으로 유입되고 있다.
 불법은 아니지만 꽉 막힌 대출 문턱을 넘기 위한 일종의 편법으로 시장 안정을 위해 내놓은 정부의 대출 규제와 가계부채 관리 대책의 효과를 반감시킨다는 지적이다.


 23일 중개업계에 따르면 지난해 8·2부동산 대책 이후 강남권에는 시중은행의 임대사업자 대출 판매가 유행하고 있다.
 서울 등 투기과열지구의 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 30∼40%로 축소되고 투기지역에선 추가로 담보대출 건수도 가구당 1건으로 제한돼 돈 빌리기가 쉽지 않아졌기 때문이다.


 임대사업자 대출을 이용하면 일반 주택담보대출이 아닌 사업자 대출로 전환돼 집값의 70∼80%까지 은행에서 돈을 빌릴 수 있다.
 예를 들어 집값이 10억 원인 경우 투기지역에선 전세를 끼지 않아도 대출한도가 3억∼4억 원으로 줄어들지만 임대사업자 대출을 이용하면 한도가 최대 8억 원까지 늘어난다.


 물론 ‘가구당 1건’의 제약도 받지 않고 5년, 10년 거치도 가능하다.
 이 때문에 현금 보유액이 부족한 사람들이 임대사업자 등록을 조건으로 강남의 주택을 사들이고 있다는 것이다.
 양도소득세 중과 배제나 종합부동산 합산과제 배제 등 세제혜택이 없는 공시가격 6억 원 초과 주택도 임대사업자 등록을 한다.


 임대 기간을 10년 이상 유지하면 지난 2014년 말 한시적으로 준공공임대주택(8년 이상 장기임대주택)에 부여한 양도세 100% 감면 혜택은 누릴 수 있다.
 최근 금융당국은 임대사업자 대출이 부채 증가의 원인으로 지목되면서 대출 심사를 강화하고 있다.


 주택 임대사업자 대출에 부동산임대업 이자상환비율(RTI)이나 소득대비 대출비율(LTI) 등을 따져 대출을 제한하고 지난달부터는 제 목적에 맞게 쓰는지를 따지는 용도 심사도 강화했다.
 시중의 전세자금대출을 받아 주택 매입자금으로 전용하는 것은 일반화된 방법이다.
 전세계약서와 확정일자만 있으면 손쉽게 대출이 가능하고 대출금리도 3%대 초반으로 담보대출보다 낮은 점을 이용한 것이다.


 무엇보다 LTV·DTI나 대출 건수 제약이 없어 투기과열지구나 투기지구에서 많이 활용된다.
 주택담보대출이 있어도 추가로 전세자금대출을 받을 수 있다. 주택구입에 사용할 가용자금이 더 늘어나는 셈이다.
 이 때문에 실거주는 하지 않으면서 친인척 등을 통해 가짜 전세계약서를 만들어 대출을 받기도 한다는 게 업계의 설명이다.


 은행들이 대출 심사 시 전세계약서만 볼 뿐 추후 해당 주택에 실거주 여부는 조사하지 않는 점을 악용하는 것이다.
 국토교통부는 이에 따라 금융당국과 함께 전세자금대출 등을 통한 ‘꼼수 대출’로 주택구입 자금을 마련하는 사례가 얼마나 되는지 실태 조사에 들어간 것으로 전해졌다.
 조사 결과에 따라 다주택자의 전세대출을 제한하고 임대사업자 대출 요건을 강화하는 등의 조치가 나올 전망이다.
 


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