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초강력 부동산 대책이 성공하려면
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초강력 부동산 대책이 성공하려면
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  • 승인 2019.12.17 15:15
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최근 과열 양상을 보이고 있는 부동산 시장을 잡기위해 문재인 정부 들어 18번째로 예고없이 강력한 부동산 대책을 내놨다. '12·16 대책'의 키포인트는 15억원이 넘은 고가 아파트는 주택담보 대출을 금지하는 등 대출을 규제하고 종부세율을 올려 보유세를 강화하는게 중점이다.

정부는 16일 기획재정부, 국토교통부, 금융위원회, 국세청 등 관계부처 합동 브리핑을 갖고 주택 안정화 방안을 발표했다. 먼저 종합부동산세 세율을 최고 0.8%포인트 상향 조정키로 했다. 일반은 0.1%~0.3%포인트, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택의 경우 0.2~0.8%포인트 세율이 올라간다. 조정대상지역 2주택자의 종합부동산 세부담상한을 기존 200%에서 300%로 확대한다.
 
공시가격 현실화율도 80%대까지 올릴 방침이다. 정부는 고가주택(공동주택)의 현실화율을 시세에 따라 ▲9억~15억원 70% ▲15억~30억원 75% ▲30억원 이상 80%로 각각 계획했다. 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율도 인상한다. 1년 미만 보유 주택에 대한 양도세율은 40%에서 50%로, 1~2년은 기본세율에서 40%로 각각 조정한다. 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가했다. 기존에는 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80% 장기보유특별공제를 적용했으나 앞으로는 보유기간에 따라 거주기간 조건도 충족해야 한다.
 
또한 투기지역과 투기과열지구의 주택담보대출 기준도 강화된다. 이 지역에서 시가 15억원을 초과하는 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출이 원천 금지된다. 시가 9억원이 넘는 주택은 9억원 초과분에 대한 주택담보대출비율(LTV)이 40%에서 20%로 낮아진다. 일례로 14억원짜리 주택에 대한 주담대는 9억원까지는 40%, 나머지 5억원에는 20%가 적용돼 총 4억6000만원이 대출된다. 9억원 초과 주택에 대해선 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 금융사별이 아닌 차주 단위로 적용된다.

주담대 규제 중 고가주택 기준이 공시가 9억원에서 시가 9억원으로 낮춰지고, 주택임대업 개인사업자에 대한 이자상환비율(RTI)은 1.25배에서 1.5배로 높아진다. 전세대출을 이용한 ‘갭투자’를 막기 위해 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수한다. 민간택지 분양가 상한제 대상 지역도 대폭 확대된다. 기존에 강남·서초·송파·강동·마포·용산·성동·영등포구 등 8개 구에서 27개 동을 지정했다. 앞으로는 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중구·광진구 13개 구 전지역과 경기도 과천·광명·하남 13개 동도 분양가 상한제를 적용한다. 주요 정비사업 이슈 등이 있는 자치구 중에서 시장 영향력이 상대적으로 큰 5개구(강서·노원·동대문·성북·은평구)에서는 37개 동을 추가 지정했다.
 
아울러 정부는 고가주택에 대한 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루혐의를 정밀검증한다고 밝혔다. 자금조달계획서 등을 활용해 고가주택의 자금출처를 국세청이 전수 분석하고 탈세혐의자는 예외 없이 세무조사한다는 방침이다. 자금조달계획서 제출대상을 투기과열지구·조정대상지역 3억원 이상 주택 및 비규제지역 6억원 이상 주택 취득 시로 확대한다. 청약 제한도 강화한다. 공급질서 교란 행위 및 불법전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약을 금지하기로 했다. 분양가 상한제 주택, 투기과열지구 당첨 시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨을 제한하는 기준도 새로 적용한다. 홍남기 부총리는 “대책 발표 이후 시장상황을 면밀히 모니터링하고, 이르면 내년 상반기에 추가로 2차 종합대책을 발표할 계획”이라고 말했다.

서울시가 17일 '부동산 정책에 대한 서울시민 인식 조사 결과'를 공개 했는데 시민 60% 이상은 내년에 부동산 가격이 오를 것으로 예견했다. 하락을 점친 비율은 10% 미만에 그쳤다고 한다. 지난주 서울 아파트 값은 24주 연속 상승했으며 강남지역에서는 평당 1억원짜리 아파트까지 등장했다. 고강도 대책을 17번 이나 내놨지만 시장은 항상 정부의 대책을 앞질러 갔다. 그만큼 현실과 동 떨어져 있었다는 방증이다. 주택시장 안정에 정부의 의지가 어느때보다 확고하다는 점을 상기시켜줘야 시장의 의구심도 자연스럽게 사라질 수 있을 것이다. 


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