고점 대비 3억~5억 이상 하락
정부의 12·16 부동산대책으로 강남 재건축 단지가 연초에 3억~5억 이상 떨어진 급매물이 늘어나고 거래도 실종돼 가격 하락이 본격화 될 전망이다. 시장 전문가들은 양도소득세 중과를 회피하기 위한 매물 출시가 본격화될 것으로 예상되는 설 연휴 이전까지는 거래 침체가 이어질 것으로 보고 있다.
◆연초 급매물 늘어나는 강남 재건축 단지 = 재건축 사업 추진이 한창인 반포 주공1단지와 잠실 주공5단지가 대표적이다. 5일 현지 중개업소에 따르면 서초구 반포 주공1단지 1·2·4주구 전용면적 84㎡는 현재 35억∼35억5000만원 수준에 나온 매물이 수두룩하다. 지난해 하반기 최고 38억∼40억원까지 거래됐던 것에 비해 3억∼5억원 떨어진 것들이다.
당초 2017년 말 관리처분인가를 받아 재건축 초과이익환수제(이하 재초환)를 피해갈 것으로 예상됐으나 주민 갈등과 소송전으로 사업이 지연되면서 재초환 부담금 부과 가능성에 보유세 부담까지 커지자 매물 증가로 이어지는 것이다.
지난해 말 급매물이 쏟아졌던 송파구 잠실 주공5단지도 새해 들어 호가가 추가 하락했다. 이 아파트 전용면적 76㎡는 지난해 말 급매물 시세가 19억7000만∼19억9000만원이 최저가였으나 새해 들어 19억5000만∼19억6000만원짜리 ‘급급매물’도 등장했다. 작년 고점 대비 3억∼4억원가량 떨어진 것이다.
강남구 대치동 은마아파트도 새해 들어 거래가 위축된 분위기다. 전용면적 76㎡의 경우 양도소득세 장기보유특별공제 혜택을 받기 위해 작년 말 잔금 조건으로 나왔던 19억원 후반대의 급매물이 새해 들어 사라진 대신 매수 문의도 급감했다.
◆강남권 신축도 상승세 멈추고 관망…목동은 호가 올랐으나 거래 안 돼 = 강남권 신축 아파트도 매수세가 위축되면서 호가 상승세를 멈춘 곳이 많다.
래미안대치팰리스 전용 84㎡는 작년 말 매도 호가가 30억5000만∼31억원 선이었는데 새해 들어 30억원 아래의 29억5000만∼30억원짜리 매물이 늘어나고 있다. 지난해 입주한 반포 아크로리버뷰도 전용 84㎡ 시세가 27억∼30억원 선으로 작년보다 호가를 5000만원 정도 낮춘 매물이 나왔지만 거래가 거의 없다.
입주 12년 차를 맞은 잠실 리센츠·엘스 전용 84㎡는 강남·강동 일대 새 아파트에 밀려 가격이 약세다. 리센츠 전용 84㎡는 지난해 말 20억원 선에서 올해 들어 19억4000만∼19억7000만원짜리 매물이 늘고 있다.
이에 비해 목동신시가지 일대는 최근 1∼3단지 종상향(種上向, 용도지역을 2·3종으로 높여 용적률과 층수를 높이는 것), 6단지 정밀안전진단 D등급 판정 호재가 겹치면서 매물이 자취를 감추고 호가도 강세다. 목동 신시가지 3단지 전용 64㎡는 현재 시세가 14억∼14억5000만원으로 종상향 호재 이후 5000만∼8000만원 가량 올랐다는 게 현지 중개업소의 설명이다. 최근 안전진단 호재가 있는 6단지 전용 65㎡도 지난해 최고 15억원에 거래된 뒤 집주인들이 매물을 거둬들이면서 호가가 15억5000만∼16억원까지 뛰었다.
그러나 매수세가 쉽게 달라붙진 않는다는 게 현지 중개업소의 설명이다. 목동 일대 재건축 지구단위계획 수립이 지연되고 있는 데다 6단지도 국토교통부와 시설안전공단의 적정성 검토를 거쳐야 최종 정밀 안전진단을 통과하는 것인데 정부의 안전진단 심사 기준 강화로 이 절차가 녹록지 않기 때문이다.
전문가들은 당분간 서울 아파트 매매 시장이 위축될 것으로 예상한다. 한국감정원 관계자는 “단기적으로 설 연휴를 기점으로 양도세 회피 매물이 본격적으로 나오면서 가격도 출렁일 가능성이 크다”며 “이때 매수세가 얼마나 뒷받침되느냐에 따라 집값 향배가 갈릴 것”이라고 말했다.
[전국매일신문] 김윤미기자
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