[양동익의 시선] 주택시장은 공공기관이 시장을 무시하고 직접 관여해야 한다
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[양동익의 시선] 주택시장은 공공기관이 시장을 무시하고 직접 관여해야 한다
  • 양동익 제주취재본부장
  • 승인 2021.07.28 10:18
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양동익 제주취재본부장

사회안전망이 보장된 사회복지

모든 국민이 원하는 집을 소유할 수 없다는 것이 현실이다. 2020년 현재 임대세입자는 전체가구에 40%에 해당하고 그 중 60%가 월세 세입자이다. 2018년 기준 전체 가구수가 2,000만가구가 조금 넘는 것을 감안하면 800만가구가 세입자이고, 480만가구가 월세 세입자인 셈이다. 공공임대주택이 전체 7%이고 이는 140만가구에 해당하며 유럽국가의 20%에는 현저히 못 미치는 수준이다.

가끔 우리는 복지관련 국제지표를 볼 때마다 화가 난다. 다른 모든 수치는 해가 거듭될수록 상위에 랭크되지만 유독 복지수준 순위는 항상 뒤에서 맴돌고 있는 현실이 답답하기만 하다. 이유는 간단하다. 국가예산을 편성함에 있어서 우선순위가 항상 뒤로 밀리기 때문이다.

문재인 정부의 부동산 정책은 실패를 거듭하고 있다. 주택보급율이 113%로 10년 전에 비해 10%가 증가했음에도 부동산가격은 계속 폭등하고 있다. 위에서 언급된 공공임대주택이 7%라는 사실에도 함정이 있다. 국민분양임대주택과 영구임대주택의 그것이다. 민간에서 지은 공공형 임대분양주택도 혼용되는 경우가 있다. 전국에 200만호 건설이란 이름으로 대대적인 국민분양 임대주택을 김대중 정권시절에 건설 하였다. 부영건설이 대대적으로 건설하였었고 그 무서웠던 IMF기간을 거치면서도 살아남았다. 그리고 지금은 의무임대기간이 지나고 상승된 부동산 가치를 감안해 모두 일반에 분양되어 부영은 명실상부한 비상장 재벌이 되었다. 지금도 공공임대주택이 7%라는 사실에는 이러한 비밀이 숨겨있는 것이다. 공기업인 LH한국토지주택공사 역시 이러한 민간주택시장에서 동일한 방식으로 경쟁을 해오고 있던 것이다.

공공영구임대주택은 저소득층 노약자만을 대상으로 하는 사업으로 인식되었다. 주택보급율이 113%에도 비밀이 숨어 있다. 정부의 부동산 정책은 정책자의 무의식 속에 모든 국민에게 자가 주택을 보급해야 한다는 순진무구한 의지에 의하여 이루어져 온 것이 아니라는 사실이다. 모든 국민을 대상으로 주택을 매개로 도박장을 연 것이나 다름이 없었다. 결국 그 도박장의 주인은 건설업자였고 정책에 관여된 모든 전문가 집단은 바람잡이였던 것이다. 주택이 새로 지어져 공급되면 결국 수요가 가능한 사람이 주택시장에 실수요자로 접근하게 되고 임대사업을 통해 수익의 안정성을 확보하는 안전투자의 개념이 국민에게 학습되도록 하였다. 주택담보 비율의 조정이 시장을 안정시키는데 아무런 효과를 가질 수 없는 이유는 결국 주택구입자금을 동원할 능력이 있는 사람을 대상으로 하는 것이기에 전체 주택시장에 작용하는 범위는 그 한계가 정해져 있다.

우리나라에만 있는 독특한 임대차 방식이 전세제도이다. 이러한 전세제도는 주택수요가 가능한 사람의 수를 증가시킴으로서 주택시장의 수요를 증가시키는 요인이 된다. 세입자 입장에서 본다면 당장에 지불되는 임대료가 없기 때문에 이를 선호하는 문화가 자리 잡게 되었지만 내 집 마련을 목표로 하는 세입자 입장에서는 결국 부동산 가격상승에 따른 사회적 기회비용을 당장에 지불되는 임대비 보다 생각지도 못할 정도의 큰 금액을 부담하고 있는 셈이다. 세입자의 40%가 전세세입자이고 60%가 월세세입자라는 정부나 언론이 발표하는 뉘앙스에는 전세세입자가 아닌 월세수입자가 60%나 된다는 이상한 편견을 가지고 있다.

주택을 보유한 사람의 기대수입은 임차료 수입이 기본이 된다. 그리고, 이러한 기대수입이 부동산시장의 가격의 중심을 형성하게 된다. 그러한 기대수입은 부동산의 완만한 상승효과를 형성하게 하고, 금융과 전세금 수입은 부동산 수요를 배가시켜 부동산 폭등을 이끄는 것이다. 그리고 부동산 투자가 투기로 변질되는 악순환을 만들었다. 단순하게 시장에 그냥 맡겨 수요와 공급을 조절한다 하더라도 주택수요가 가능한 자가주택자 1200만가구의 2배가 되는 2400만호를 시장에 공급하기 위하여, 설사 1000만호를 동시에 추가로 공급한다고 하더라도 부동산가격이 잡힐 수 있다고 장담하지 못한다. 이것이 시장이고 자본주의인 것이다.

방법은 실수요가 가능한 다양한 공공영구임대주택의 공급에 달려 있다. 또한 세입자가 실질적으로 선호할 수 있는 국민주택 25평을 기준으로 30평, 20평, 10평의 질적으로 우수한 공공임대주택을 만들어 실비로 공급하여야 한다. 서구유럽 기준의 공공임대주택 보급율 20%를 기준으로 하더라도 260만가구의 공공영구임대주택을 추가로 공급하여야 한다는 것이다. 이것이 현실이다. 주택에 대한 공공재로서의 인식과 더 이상 재산증식의 수단이 될 수 없다는 국민의식의 전환을 정부가 만들 수 있어야 하는 것이다.

영구임대주택은 공공 부지를 활용하여야 한다. 부지 확보가 어려우면 국토부 청사를 헐어서라도 용적률을 높여 고층아파트를 지으면 된다. 도시 인근의 형식만을 갖춘 그린밸트와 공원용지를 풀고 관련 법규를 만들어 실행력을 높일 수 있어야 한다. 도심 내 관공서 및 공공주차장 등 공공 부지의 활용도를 높여 지하주차장 시설과 함께 공공기관이 들어서도록 하고 공공용지의 용적률을 최대한 높여 공공임대주택사업을 대대적으로 시행해야 한다. 이는 공공임대주택의 활용에 있어 주거자의 주차장을 활용하여 낮 시간의 공공주차장의 활용을 높여 도심 주차난을 해결하는 방안을 겸할 수도 있다.

영구임대주택은 반드시 최소임대료의 월세임대사업으로 진행해야 한다. 그리고 건설비용에 대한 실비로 임대료가 책정되어야 한다. 공공부지를 활용해야 하는 이유는 해당 토지에 지출되는 비용을 줄이고 적정 건설비가 책정되도록 하여 대대적인 주택건설사업을 가능하게 하기 위함이다. 현재를 기준으로 적정 건설비는 600만원/평이 적정 수준이며 이는 25년의 내용연수를 기준으로 하면 국민주택 25평 기준 월 50만원, 30평은 60만원, 20평은 40만원, 10평은 20만원으로 전국적으로 균일하게 적용할 수 있다. 월세임대사업으로 진행해야 함은 전체 전세임대시장의 비율을 줄이는 효과뿐만 아니라 국가예산의 효율적인 활용을 위해서도 필요하다.

영구임대주택사업은 정부보증의 지자체사업으로 진행해야 한다. 이는 건설비용에 정부예산이 직접 투여될 필요가 없이 각 지자체의 채권 등의 금융을 일으킬 수 있는 제도적 지원을 하는 방식이다. 정부는 이에 대한 지출 비용인 이자 등의 부대비용을 1.5%의 수준으로 정부에서 지원하는 방식으로 지원하면 될 것이다. 지자체는 월세수입을 통해 원금을 상환하는 구조를 가지게 된다. 지자체가 발행하는 영구공공임대주택 채권은 금융시장을 활성화하는 경제적 효과와 투기적 주택건설시장을 정상화하는 경제효과를 기대할 수 있다.

주택시장에 대하여 국가는 우선 시장을 무시하여 적극적으로 개입하여야 한다는 것을 지금까지 말하여 왔다. 그리고 부동산 시장의 추이를 보며 시장조절기능을 지속적으로 수행해야 한다. 이제 우리는 대한민국의 주거복지를 위한 큰 걸음을 내딛을 때가 되었다고 생각한다. 이는 그동안 우리정부가 소홀히 하여 왔던 영구임대주택을 확대하여 나가는 길이다.

[전국매일신문] 양동익 제주취재본부장
waterwrap@jeonmae.co.kr


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