지난해 서울 강남권 재건축 투자 열기에 청약 과열 양상까지 보이며 호황을 누렸던 부동산 시장이 각종 규제와 금리 인상 등 잇단 악재로 올해는 전반적으로 위축될 전망이다.
　최근 미국이 기준금리를 인상한 데 이어 올해도 추가 금리 인상이 예고돼 있고 대출규제 강화, 정부의 부동산 시장 규제 기조 등이 맞물리면서 이미 지난해 하반기부터 얼어붙기 시작한 부동산 시장이 올해도 나아질 기미를 보이지 않기 때문이다.
　전문가들은 최근 급랭한 부동산 시장이 올해도 전반적으로 위축되면서 매매시장은 가격 상승세가 꺾이고 분양시장은 사업성이 있는 지역으로만 수요자가 몰리는 양극화 현상이 심화할 것으로 예상했다.
　전세시장도 전국적으로 입주 물량이 늘면서 공급과잉이 우려되는 일부 지역을 중심으로 역(逆)전세난이 예상되지만 서울을 비롯한 수도권의 경우 여전히 공급이 수요를 받쳐주지 못해 국지적으로 강세를 보일 전망이다.
　시장 전망이 전반적으로 어둡지만 서울 도심의 수익형 부동산이나 소형아파트는 여전히 유망한 투자처로 관심을 끌겠다.
　
◆매매시장 상승세 꺾이고 분양시장 양극화 심화될 듯
　부동산 전문가들은 그동안 꾸준히 상승세를 이어온 아파트 매매시장도 올해는 상승세가 꺾이고 거래량도 줄어드는 등 연말의 침체 분위기를 당분간 그대로 이어갈 것으로 내다봤다.
　실제로 지난해 하반기부터 본격화한 정부의 부동산 규제로 최근 서울의 아파트값이 3주 연속 하락세를 보이고 부동산 시장을 견인한 재건축 아파트값 하락 폭도 커지면서 거래가 사실상 끊기는 등 부동산 시장이 급격히 얼어붙었다.
　전문가들은 미국발 금리 인상과 정국 혼란, 경기침체 등 대내외적으로 악재가 겹쳐 수요자들의 소비 심리 위축으로 이어지면서 올해 매매시장의 전망도 밝지 않을 것으로 예상했다.
　부동산114 함영진 리서치센터장도 “수도권이 지방보다는 매매시장 분위기가 낫겠지만 올해는 전체적으로 올해보다 거래량이나 가격 상승률이 둔화하면서 위축되는 한 해가 될 것”이라고 내다봤다.
　또한 분양시장도 올해보다 공급 물량이 줄어들고 청약 규제로 실수요자 중심으로 재편되면서 전반적으로 위축될 것이라는 게 전문가들의 예상이다.
　실제로 8·25 부동산대책에 따라 택지지구 공급 물량이 축소되고 11·3 부동산대책으로 전매제한 기간 연장, 청약 1순위 제한, 재당첨 제한 등 청약 규제가 강화되면서 건설사들도 분양 계획을 조정하는 분위기여서 올해 공급 물량이 40만 가구 이하로 떨어질 전망이다.
　전문가들은 청약 규제로 시세차익을 노리는 단기 투자 수요의 시장 진입이 어려워지면서 올해는 지난해보다 청약경쟁률이 떨어지고 사업성이 좋은 단지에는 수요자가 몰리는 반면 그렇지 않은 지역에서는 미분양이 속출하는 양극화 현상도 심화할 것으로 내다봤다.
　
◆전세시장은 보합…서울 소폭 상승·지방 일부에선 역전세난 우려
　지난해 12월 14일 기준 부동산114 집계에 따르면 올해 전국 신규 아파트 입주 물량은 36만 5806가구로 지난해(28만 9770가구)보다 7만 6036가구(26.2%) 늘어난다. 2018년 입주 예정 물량은 41만 8899가구에 이른다.
　지방의 경우 지난해 10만 5798가구가 입주하면서 공급과잉 여파에 전세시장이 주춤했던 지방(광역시 제외)의 경우 올해에는 지난해보다 30%가량 늘어난 13만 7869가구가 입주를 준비 중이다.
　이처럼 올해 전국적으로 입주 물량이 늘어나면서 전문가들은 전세가격의 경우 대체로 보합세를 유지하고 올해와 비슷한 수준의 안정세를 보일 것으로 내다봤다.
　재개발·재건축 이주 수요가 있지만 입주 물량이 그리 많지 않은 서울에서는 전셋값이 소폭 상승하고 입주 물량이 많은 지방을 중심으로 가격 조정 국면에 들어갈 것이라는 전망이 지배적이다.
　박합수 국민은행 수석부동산전문위원은 “서울에서는 재건축·재개발에 따른 이주 수요가 꾸준히 나오고 그에 비해 입주 물량은 많지 않다”며 “서울에서 흡수되지 못한 전세 수요가 김포한강, 하남 미사강변도시, 위례신도시 등 수도권 일대 신도시로 유입됐는데 이런 지역의 입주도 마무리되는 분위기여서 서울 전세시장의 수급동향이 나아질 여지가 안 보인다”고 말했다. 서울 전세시장은 여전히 소폭 상승세를 보일 것이란 예상이다.
　
◆수익형 부동산·도심 소형아파트 내년에도 투자 유망
　전문가들은 부동산 시장이 전반적으로 위축되고 추가 금리 인상이 예상되는 올해도 상가와 오피스텔 등 수익형 부동산이나 서울 도심의 소형아파트에 대한 관심은 여전할 것으로 전망했다.
　미국 금리 인상의 여파로 국내 금리 인상이 불가피하지만 경기침체가 심각하고 올해 우리 경제성장률이 평균 2% 초반에 그칠 것으로 예상되는 상황에서 금리를 인상하더라도 그 상승 폭은 제한적일 수밖에 없을 것이라는 분석이다.
　박합수 위원은 “올해도 시장의 유동성이 갈 곳이 없어 수익형 부동산은 여전히 유일한 대안”이라며 “금리가 인상되더라도 국내 시장금리와 수익형 부동산 수익률 사이의 차이는 여전히 존재하고 대출규제도 피해간 만큼 여전히 가장 유망한 투자처로 꼽힐 것”이라고 내다봤다.
　박 위원은 “도심 집중 현상이 두드러지면서 서울 도심의 소형아파트에도 관심을 가져볼 만하다. 소형아파트는 오피스텔과 달리 미래 기대치가 있는 수익형 부동산”이라며 “새 아파트나 재건축·재개발이 가능한 도심의 소형아파트는 장기적으로 가치가 상향조정되게 돼 있다”고 설명했다.
　그러나 전문가들은 경기침체가 심각하고 불확실성도 커질 것으로 예상되는 만큼 투자에 신중을 기해 보수적으로 접근할 필요가 있다고 조언한다.