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공시가 형평성·투명성 제고돼야
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공시가 형평성·투명성 제고돼야
  • 박희경 지방부국장 포항담당
  • 승인 2019.03.19 14:19
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▲박희경 지방부국장 포항담당

경북 포항지역 공동주택에 대한 공시지가가 지나치게 낮춰 평가 됐다는 시민들의 불만의 목소리가 높다. 경북도 지역 평균 하락률 6.51%와 비교하면 최고 3배 이상 저평가됐다. 이 문제는 재산세 부과와 직결된다. 당연히 포항시 세수도 그 만큼 줄어들 수밖에 없다. 또 포항시의 세수감소와 아파트 담보가치 하락으로 인한 금융기관 대출상환 압력 등 갖가지 부작용이 우려된다.

일부 아파트의 공시지가가 실거래가에 비해 지나치게 높게 반영했는가 하면 일부 아파트는 실거래가에 비해 공시지가가 턱없이 낮게 평가된 것으로 드러나 공평성·형평성 위배 됐다는 지적도 있다. 전용면적 84.9㎡ 기준으로 3년 사이에 최고 6900만원이 하락하는 등 대부분 아파트의 공시지가가가 크게 하락한 것으로 나타나 저평가 됐다는 논란도 일고 있다.

포항지역의 아파트의 공시지가는 2016년 최고점을 보였다가 2019년 현재 까지 불과 3년 사이에 대폭 하락한 것으로 나타났다. 전용면적 84.9㎡ 기준으로 남구 지곡동 H아파트의 경우 6900만원이 하락했다. 2016년 2억3500만원에 산정됐다가 2017년 1억9700만원, 2018년 1억8200만원, 2019년 1억6600만원으로 하락했다.

아파트 단지별로 최대 17.94%까지 하락하는 등 대부분 아파트가 하락했다. 북구지역 평균 10.09%, 남구지역 평균 6.27%가 하락했다.

한국감정원이 포항지역에 대한 공동주택 공시지가를 평가하면서 현장을 제대로 파악하고 감정했는지 의문이 된다는 게 부동산 전문가들의 한결같은 지적이다.

포항지역에서 공시지가가 전년도에 비해 가장 큰 폭으로 하락한 단지는 양덕동이다. 대부분 10% 이상 하락했다. S2차(65.3㎡)는 17.94%까지 하락했다. 2년 동안 27.44%가 하락한 단지도 상당하다.

하락폭은 전년도에 비해 최고 2600만원이며, 2년 동안에는 4500만원이 하락했다. 북구 창포동의 주공아파트는 전용면적 26.3㎡ 기준 지난해 2900만원에서 올해는 2400만원으로 500만원이 떨어져 17.25%가 하락했다.

해당 주공아파트의 경우 2017년은 3300만원으로 2018년 역시 400만원이 떨어져 12.13%의 하락률을 기록한 바 있다. 역대 최고 가격이었던 지난 2016년(3500만원)과 올해를 비교하면 1천100만원이나 떨어져 하락률이 31.43%나된다.

공동주택 공시지가 하락 현상은 남구에 비해 북구의 하락폭이 크다. 남구 지역은 북구 지역보다 상대적으로 공시지가 하락률이 높지는 않았지만 그럼에도 포항의 지진 여파로 인해 주요 아파트 단지 또한 공시지가 하락을 피하지 못했다. 남구에서 공시지가 하락률이 가장 큰 단지는 오천읍의 W2차(84.9㎡)다. 지난해 8700만원에서 올해는 7900만원으로 800만원이 떨어져 9.2% 하락했다.

이 아파트의 경우 2017년은 8800만원으로 2018년에도 100만원이 떨어져 1.14% 하락한 바 있다. 역대 최고 가격이었던 지난 2016년(9300만원)과 올해를 비교하면 1400만원이나 떨어져 하락률이 15.06%나 됐다. 남구 대잠동의 W아파트(59.9㎡)는 지난해 1억1700만원에서 올해는 1억800만원으로 900만원이 떨어져 7.7%가 하락했다.

이 아파트는 2017년 1억3200만원에 평가됐다가 2018년에도 1500만원이 떨어져 11.37% 하락했다. 최고 가격이었던 지난 2016년(1억5천200만원)과 올해를 비교하면 4400만원이나 떨어져 28.95%나 내려간 것이다.

신규 아파트의 경우 대잠동 자이아파트(1567세대, 84.9㎡)는 2억1700만원으로 평가됐으며, 북구의 흥해읍 초곡지구의 지엔하임(558세대, 84.9㎡), 초곡삼구트리니엔시티(1609세대, 84.9㎡), 초곡리슈빌(646세대, 84.8㎡)는 모두 1억6000만원으로 산정됐다.

올해 북구 양덕동 T아파트 2단지(820세대)의 경우 실거래가는 1억6500만원이지만 공시지가는 1억1900만원에 산정됐다. 실거래가는 지난해 1억7500만원에 비해 1천만원 하락했지만 공시지가는 1억4500만원 보다 2600만원 낮게 평가된 것이다. 실거래가는 전년도에 비해 하락률이 6% 수준에 불과했지만 공시지가 하락률은 18%에 달하는 등 실거래 실태가 제대로 반영되지 않았다는 지적이다.

반면 남구 유강읍에 소재한 D아파트 1차(960세대)의 경우는 지난해 실거래 반영률이 최고 95%에 달하는 등 지나치게 높게 산정돼 형평성 논란을 불러일으키고 있다. 국토부의 현실가 반영률 70%를 크게 초과한 것이다. 이 아파트의 공시지가 반영률은 2019년 85%, 2018년 95%, 2017년 89%로 나타났다. 남구 효자동 S아파트(1181세대)는 실거래가 대비 공시지가 반영률은 최소 67%에서 최대 75%에 이르고 있는데 실거래가 하락률은 6% 수준인 반면 공시지가 하락률은 9%에서 10%에 달했다.

지진피해지역인 흥해읍 등 일부 지역 아파트의 경우 공시지가 하락률을 반영하지 않았다. 탁상감정을 한 것이 아니냐는 비판이 나오는 이유다. 흥해읍 소재 D아파트(980세대)와 S아파트(875)의 경우는 2019년 공시지가는 전년도와 같거나 비슷했다. 지진피해지역으로 분류되는 이들 아파트만이 유일하게 공시지가가 하락하지 않는 것이다.

S아파트 전용면적 116.4㎡의 경우 2019년 공시지가는 전년도와 같은 1억5600만원으로 평가됐다. 공시지가 가격은 주택 재산세, 종부세 뿐만 아니라 건보료 산정과 각종 복지혜택 선정기준 등 60개 행정지표에 반영한다.

"공시가격은 매우 민감한 문제가 아닐 수 없는 사항으로서 주먹구구식으로 들쑥날쑥하게 선정해서는 안 되며 형평성과 투명성이 제고돼야 한다"는 부동산 전문가 K씨의 말에 주목해볼 필요가 있다.  


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