정부가 집값에 대해 잇달아 경고 메시지를 보내고 있다. 코로나19 재확산으로 자산 가치 하락 우려가 커지는 상황이지만, 부동산 시장은 이에 아랑곳하지 않고 정반대의 고공행진 흐름을 보이며, 서울을 포함한 수도권 아파트의 주간 매매가격과 전세가격 상승률이 가파르게 치솟아 올랐다.
한국부동산원이 2021년 7월 22일 발표한 “2021년 7월 3주 주간 아파트 가격 동향”에 따르면 7월 셋째 주(7월 19일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향을 조사한 결과, 매매가격은 0.27%, 전세 가격은 0.20% 상승했다. 특히, 수도권의 아파트 매매가격은 0.36% 올라 해당 통계 작성을 시작한 2012년 5월 이후 9년 2개월 만에 최고치를 기록했고 전세가격도 0.25% 상승했다. 서울의 아파트 매매가격도 0.19% 상승률로 2020년 12월 셋째 주(0.20%) 이후 1년 7개월여 만에 가장 큰 폭으로 올랐고 전세가격도 0.25%나 올랐다.
더구나 현 정부 출범 이후 전국 아파트 평균 전세가격 상승분의 약 80%가 새 '임대차법' 시행 이후 1년 사이에 발생한 것으로 나타났다. 매매가는 물론 전세가마저 폭등하면서 임차인 보호 취지로 도입된 '임대차법'이 오히려 세입자를 고통스럽게 하고 있다는 비판이 커지고 있다. KB국민은행 리브부동산이 2021년 7월 27일 발표한 월간 주택가격동향에 따르면 전국 아파트 평균 전세가격은 3억1834만 원이다. 임대차법이 시행된 2020년 7월의 2억5554만 원보다 6280만 원(24.57%)이나 오른 것이다. 이러한 통계는 현 정부가 출범한 지난 2017년 5월의 2억3856만 원보다 무려 7978만 원(33.44%) 상승했는데 상승 폭의 78.71%에 해당하는 6280만 원이 '임대차법'이 시행된 지난해 7월부터 1년 사이에 오른 금액이기 때문이다.
물론, 정부의 인식하고 있는 대로 전월세상한제와 계약갱신청구권을 주요 내용으로 지난해 7월 31일 시행된 '임대차법'은 세입자 주거 안정에 어느 정도 긍정적인 효과를 가져오기도 했다. 임대차 갱신율이 77.7%로 상승하고, 평균 거주기간이 약 5년으로 증가한 만큼 계약갱신청구권을 행사한 임차인은 '임대차법' 시행 전보다 안정적으로 전세 계약을 이어갈 수 있게 된 것도 사실이다. 그러나 오히려 '임대차법' 시행 영향으로 전세 물건이 감소하며 전셋값 폭등을 가져왔고, 전세시장의 이중가격 현상도 고착화하는 혼란 그 자체이며, 전세를 월세나 반전세로 돌리는 ‘전세의 월세화’ 현상이 심화하는 혼돈 그 이상도 그 이하도 아니다.
그동안 공급보다는 규제 일변도의 정부의 부동산 정책 기조는 투기 근절을 위한 단호한 의지와 부동산 불로소득 환수를 위한 결연한 견지로 높이 평가하고 바람직하다고 본다. 2018년 부동산 불로소득이 세후 118조 원이나 되고 이는 지난해 서울시 전체 예산 35조 원보다 3배 이상 된다. 누구는 최저임금이라도 벌겠다고 밤낮으로 땀을 흘리는데, 누구는 부동산으로 쉽게 돈을 버는 현실은 개탄스럽지 않을 수 없다. 따라서 투기 차단과 다주택 소유자의 시세차익 환수를 목표로 추진해온 정부와 여당의 깊은 고민은 이해하고 불가피하다고 생각한다.
하지만 “투기 차단 대원칙에 어떤 타협이나 정치적 고려도 있을 수 없다”라며 규제 폭탄으로 쥐어짜고 징벌적 과세로 옥죄어 왔지만, 서민에게 돌아온 결과는 고통의 확산과 길어진 한숨뿐이다. 집을 가진 사람들은 ‘세금 폭탄’에 울부짖는 곡소리는 하늘을 찌르고, 집 없는 사람들은 치솟는 부동산 가격에 한숨으로 땅이 꺼지며, 감당하기 어려운 전세가격 폭등에 비명소리만 커지고 있는 아픈 현실을 결코 외면할 수만은 없다. 그야말로 살려니 보유세, 사려니 취득세, 팔려니 양도세, 주려니 증여세, 죽으려니 상속세가 걱정되어 살지도, 사지도, 팔지도, 주지도, 죽지도 못하는 퇴로가 꽉 막힌 벽에 갇혀 거래 절벽만 키울 뿐이다.
이 시대의 화두(話頭)는 ‘공정한 성장’이다. 부동산 시장은 너무 급락하게 되면 국가 경제는 물론 서민경제에도 심각한 타격을 주고, 너무 급등하게 되면 양극화의 심화는 물론 위화감을 조성하고 근로의욕을 상실하는 등의 또 다른 문제를 불러오게 된다. 결국, 성장의 열매가 얼마나 잘 분배되느냐의 문제가 바로 공정으로 가는 지름길이다. 성장과 복지가 같이 함께하는 동반과 동행 그리고 동역과 동참이 선순환하는 시대를 열어가야 한다. 부동산 시장이 시장조절 기능에 기초한 안정적 상승 기조를 이어갈 수 있도록 억지 반(反) 시장주의 논리를 내려놓아야 한다. 그러기 위해서는 주택 수요자를 투기 세력으로 간주하고 ‘시장과 맞서는 부동산 전쟁’이 아니라 ‘시장 친화적 부동산정책’을 서둘러 추진해야 한다.
결국, 부동산 시장을 바로잡는 첩경(捷徑)은 공급 확대에 있다. 문제는 부동산 공급은 마치 빵을 굽듯 하루아침에 이뤄지는 것이 아니다. 국민의 기대와 서민의 바람은 서둘러 부동산 시장을 안정시키는 것이다. 최선은 아니더라도 차선책으로 다주택 소유자들의 매물이 시장에 나올 수 있도록 유도하는 방법을 심각하게 고민해 봐야 한다. 그리고 가장 단순하고 손쉽고 신속하게 다주택 소유자 매물을 늘리는 방안은 바로 보유세를 높이고 거래세를 낮춰주는 것뿐이다.
다주택 소유자들의 매매수익을 부정하면서 시장에 매물이 쏟아지게 하는 비책이나 묘안은 애당초 존재하지 않는다. 이는 결코 선거용 선심이나 백기를 든 정책의 후퇴가 아니라 주택시장을 정상화하는 빠르고 손쉽고 바른 방법이다. 결론은 장기적으로는 공급 중심의 투기 차단과 다주택 소유자의 시세차익 환수를 추진하되 단기적으로는 주택을 짓는 실질적 공급과 다주택 소유자들의 매물이 시장에 나오도록 유도하는 ‘투 트랙 전략’을 써야만 한다.
[전국매일신문 전문가 칼럼] 박근종 성북구도시관리공단 이사장
