'부동산 투기와의 전쟁'을 선언한 문재인 정부의 부동산 안정화 정책 목표는 '현상유지'가 아닌 '취임 초 수준으로 원상회복'이다. 문 대통령은 지난 14일 2020 신년기자회견에서 "서울 특별지역의 고가 주택문제라 해도 지나치게 높은 가격에 많은 국민들에게 상실감을 준다"며 "급격한 가격상승은 원상회복 돼야 한다. 그렇게 될 때까지 모든 노력을 기울이 겠다"고 말했다.
또 문 대통령은 "지금의 부동산 대책이 시효를 다했다고 판단되면 보다 강력한 대책을 끝없이 내놓을 것"이라며 부동산 만큼은 확실히 잡겠다는 의지를 보였다. 문재인 정부에서만 18번의 부동산 대책을 발표했지만 집값은 안정화 되지 못했다. 정부는 지난 12·16 대책을 통해 시가 9억원이상 주택에 대해 9억원 초과분의 주택담보대출 비율을 40%에서 20%로 낮추고 15억 초과 주택에 대해서는 주택담보대출을 금지한 바 있다.
파격적인 대책으로는 주택담보인정비율 규제를 강화하거나 주택담보대출을 금지하는 주택 가격구간을 더욱 낮추는 식의 대응과 보유세 강화·거래세 인하 등을 예상할 수 있다. 전문가들은 "9억원 이하 주택에 대해서도 추가규제를 내 놓을수 있다"며 "주담대 긍지 대상을 9억원~15억원 구간으로 확대하거나 투기지역·투기과열지구의 LTV를 40% 이하로 낮추는 방안도 예상된다"고 말했다.
문 대통령의 대선공약인 전월세 상한제 및 계약갱신 청구권 도입도 유력해 보인다. 최근의 전월세 시장이 이상 감지 신호가 잇따라 들리고 있기 때문이다. 12·16 대책이후 수도권 비규제지역 분양 아파트에서 미 계약분에 대한 무순위 청약에 규제 풍선효과가 나타나고 있어 당국을 긴장시키고 있다. 무순위 청약은 일반분양 당첨자의 계약포기나 당첨 부적격자도 주인을 찾지 못한 가구에 대해 가정과 상관없이 추첨으로 청약통장이 없이도 누구나 신청할 수 있다.
특히 이들지역은 비규제 지역 이어서 전매제한이 6개월로 짧아 투자수요가 급격히 몰렸다는 분석이다. 코오롱글로벌이 분양한 '수원 코오롱하늘채 더 퍼스트'는 수원 권선구 곡반정동 일원에 총 3236가구를 분양했는데 분양가도 3.3㎡당 1450만원으로 주변시세보다 낮아 약 1억원(전용 84㎡ 기준)의 차익이 예상되면서 무순위 청약 14가구 모집에 7만 1222명이 신청해 5087:1의 경쟁률을 기록했다.
또한 GS건설이 지난 10∼13일 경기도 안양 만안구 '아르테자이' 미계약분 8가구에 3만3524명이 몰려 평균 4191:1의 경쟁률을 기록했다. 특히 1가구가 나온 전용면적 76㎡A에는 8498명이 몰리기도 했다. 안양시 만안구는 정부의 12·16 부동산 대책에서 규제지역(투기과열지구·투기지역·조정대상지역)에 포함되지 않았다. 반면, 동안구는 청약 조정대상지역이어서 청약 자격이 까다로우며 중도금 대출 가구당 1건, 분양권 전매제한 3년 등의 규제가 적용된다.
현재의 부동산시장은 거래절벽을 넘어 시장기능 마비상태에 놓여있다. 본래의 시장기능이 상실된 상태에서 고강도 대책이 수요 억제에만 집중되는 현상은 근본적인 해결방안이 될 수 없다. 가장좋은 정책 효과는 거래의 활성화다.
