기존 주택담보대출이 있다면 내년부터 추가 주택담보대출을 받을 때 기존 대출의 원금까지 총부채상환비율(DTI)에 반영된다. 지난달 23일부터 다주택자 DTI 한도가 30%로 낮춰진 데다 복수 주택담보대출의 규제가 더 강화돼 다주택자는 사실상 돈을 더 빌릴 수 없게 된다. 금융위원회 등 관계부처는 이 같은 내용의 '가계부채 대책'을 마련, 다음 달 추석 연휴 이후 발표할 계획인 것으로 10일 알려졌다. 가계부채 대책의 핵심은 기존의 DTI 산정 방식을 개선한 신(新) DTI와 대출심사의 근본적 전환을 목표로 한 총부채원리금상환비율(DSR) 도입이다. 신 DTI는 내년부터 적용된다. 연간 대출 원리금 상환액을 소득으로 나누는 DTI의 산정 체계를 바꾼다. 분모인 소득은 주택담보대출 만기의 평균 예상 소득을 쓴다. 급여가 오를 신입사원은 분모가 커지고, 임금피크나 퇴직을 앞둔 경우 분모가 작아진다. 분자인 대출 원리금은 기존 DTI가 신규 주택담보대출의 원리금과 다른 대출의 이자 상환액이었지만, 신 DTI는 기존 대출 중 주택담보대출의 원금까지 포함한다. 기존 대출이 있다면 신규 대출이 가능한 금액이 줄어들거나 대출 자체가 불가능해진다.
이에 따라 다주택자의 '갭 투자'를 차단하는 효과가 예상된다. 갭 투자는 높은 전셋값에 편승, 적은 돈을 들여 전세를 끼고 집을 사 시세 차익을 노리는 것이다. 지금까지는 주택담보대출이 있어도 집을 더 사려고 추가 대출할 경우 기존 대출의 연간 이자 상환액만 DTI에 반영됐다. 앞으로는 기존 대출의 원금이 DTI 분자에 더해지고, 다주택자는 DTI 한도가 30%로 묶이면서 추가 대출이 어려워질 전망이다. 금융위 관계자는 "기존 DTI가 이미 30%를 넘는 경우가 많은데, 이 경우 추가 대출로 다주택자가 되는 길이 막힌다"고 말했다. 애초 8월 중 발표할 예정이던 가계부채 대책은 이달 중순으로 미뤄졌다가 추석 이후로 또 한 차례 미뤄졌다. 8·2 부동산 대책과 9·5 후속 대책 이후 시장 상황과 북핵 리스크 등 경기 변동 요인을 점검하고 부처 간 이견을 조율하는 데 시간이 필요하다는 이유에서다. 모든 대출의 원리금을 각각의 만기와 상환 방식에 따라 계산하는 DSR는 은행의 자율성을 최대한 보장하되, 금융위가 최소한의 가이드라인을 제시할 방침이다. 신 DTI는 2019년 DSR 전면 시행 전까지 부동산 시장에 직접적인 영향을 줄 수 있어 시장의 움직임을 살펴보겠다는 것이다.
가계부채 문제가 한국경제의 뇌관으로 떠오른 것은 어제오늘의 일이 아니다. 8월말 현재 가계부채는 1400조원을 넘어선 것으로 추산된다. 가계부채에서 높은 비율을 차지하는 주택담보 대출을 죄지 않고는 가계부채 증가에 제동을 걸기 어렵다. 은행권 가계대출의 경우 70% 이상이 주택담보 대출이다. 정부가 가계부채 문제의 핵심 대책으로 주택담보 대출 규제를 준비하는 것도 이 때문이다. 특히 내년부터 다주택자의 신규 대출을 사실상 불가능하게 만들 신 DTI 도입은 이미 시행 중인 양도소득세 중과에 더해져 다주택자에게 상당한 압박이 될 것으로 보인다. 더불어민주당 박광온 의원이 국세청 등으로부터 받은 '개인 부동산 보유현황'에 따르면 지난해 주택보유 상위 1%의 평균 보유주택 수가 6.5채였다. 2007년에 상위 1%가 평균 3.2채를 보유했었다고 하니 9년 만에 배 이상이 된 셈이다. 상위 10%의 평균 보유주택 수도 2007년 2.3채에서 지난해 3.2채로 늘었다. 전체 가구의 근 절반이 무주택인 상황에서 주택보유의 양극화도 갈수록 심해지고 있음을 보여준다. 이런 '집 사재기'를 그냥 두면 정부의 부동산 정책도 표류할 수밖에 없다. 다음 달에 확정 발표될 가계부채 대책이 다주택자 등의 투기수요를 확실히 차단하고 가계부채 증가도 억제할 수 있기를 바란다. 과거 부동산대출이 실수요자 중심으로 이뤄졌다면 가계부채 문제가 이처럼 악화하지는 않았을 것이다.
