양도세 중과 등 다주택자 규제 맞물려 갭투자 수요 감소할 듯
최근 서울 아파트를 전세를 끼고 살 때 필요한 ‘갭투자 비용’이 지난 2011년 이후 최대로 증가한것으로 나타났다.
16일 부동산114 조사에 따르면 서울 아파트 갭투자 비용(매매가 균에서 전세가 평균 금액을 뺀 차액, 재건축 대상 제외)은 평균 2억 3199만 원으로 지난해(1억 9250만 원)과 비교해 1억 원(20.5%) 가까이 증가했다. 이는 지난 2011년 2억 5243만 원을 기록한 이후 가장 높은 수준이다.
만약 전셋값이 싼 재건축 대상 아파트까지 포함하면 갭투자 비용 부담은 이보다 더 커진다.
서울 아파트 갭투자 비용은 지난 2008년 매매가격 급등으로 3억 2253만 원까지 벌어진 뒤 하락하기 시작해 2015년에는 매매 약세, 전세 강세 영향으로 1억 2715만 원으로 축소됐다.
유주택자들이 소액의 현금으로 전세를 끼고 집을 추가 구입하는 갭투자가 유행하기 시작한 것도 이 시기부터다.
이후 전셋값은 안정세를 보이는 가운데 주택 거래량 증가로 매매가격은 크게 뛰면서 갭투자 비용이 지난 2016년 1억 4403만 원에서 지난해 1억 9250만 원으로 늘었고, 올해 4월 현재 2억 3000만 원을 웃돌고 있다.
올해 갭투자 비용 증가는 연초 급등한 매매가격이 별로 내려가지 않은 반면, 수도권 아파트 입주물량 증가로 전셋값은 연초부터 약보합세가 이어지고 있어서다.
부동산114 통계 기준으로 올해 서울 아파트 평균 매매가격(재건축 제외)은 6억 8490만 원으로 지난해 말 대비 6.79% 올랐으나, 전셋값은 평균 4억 5291만 원으로 지난해 말보다 0.89% 상승하는 데 그쳤다.
전세가율을 봐도 갭투자 비용이 최고를 찍었던 지난 2008년 서울 아파트 평균 전세가율은 37.38%에 불과했으나 갭투자 비용이 근래 최저였던 2016년에는 74.89%까지 올랐다.
이후 전세가율은 떨어지기 시작해 지난해 말 70%에서 이달 66.14%로 내려왔다. 전세가율이 낮을수록 갭투자 비용이 늘어나는 구조다.
구별로는 서초구의 갭투자 비용이 5억 4450만 원으로 가장 높았다. 이는 지난해 4억 5203만 원보다 1억 원 가까이 증가한 것으로 최근 서초구의 전셋값 하락이 영향을 미친 것으로 보인다.
또 강남구의 갭투자 비용이 5억 3479만 원, 송파구가 4억 9026만 원을 기록하는 등 강남 3구의 갭투자 비용이 서울 평균의 2배를 웃돌았다.
비강남권에서는 용산구가 갭투자 비용이 4억 3261만 원으로 가장 높았고, 양천(3억 61만 원), 성동(2억 9403만 원), 광진(2억 6547만 원), 마포구(2억 4188만 원) 등이 서울 평균보다 높았다.
지방에서는 세종시의 갭투자 비용이 1억 8313만 원으로 가장 높았고 제주(1억 1258만 원), 부산(1억 12만 원), 울산(7725만 원), 대구(7713만 원) 등의 순이었다.
전문가들은 올해 입주물량 증가로 전셋값이 약세를 보일 것으로 예상되면서 갭투자자들이 전세 계약이 끝나면 보증금 일부를 세입자에게 돌려줘야 하는 역전세난이 발생할 수 있다고 내다본다.
부동산114 이미윤 책임연구원은 “전셋값 하락이 계속되면 갭투자자들의 고통이 커질 것”이라며 “전세에 이어 매매가격도 약세를 보일 경우 갭투자자들이 샀던 주택들이 시장에 급매물로 나올 수 있다”고 말했다.
